A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta quinta-feira (7) que proprietários de apartamentos em condomínios residenciais não poderão oferecer imóveis para hospedagens de curta duração, por meio de plataformas como o Airbnb, sem autorização formal do condomínio.
Pelo entendimento firmado pela Corte, esse tipo de atividade só poderá ocorrer caso haja aprovação em assembleia com apoio de pelo menos dois terços dos condôminos. A maioria dos ministros avaliou que a alta rotatividade de hóspedes e o uso econômico das unidades descaracterizam a finalidade exclusivamente residencial dos prédios.
A decisão passa a uniformizar o entendimento do tribunal sobre o tema, que vinha gerando debates em diferentes estados do país.
O julgamento teve origem em uma ação envolvendo uma proprietária que buscava continuar alugando seu apartamento para estadias curtas sem precisar de autorização coletiva. O condomínio, porém, alegava que a convenção interna não previa esse tipo de utilização e sustentava que a prática alterava o perfil residencial do edifício.
O Airbnb participou do processo como interessado.
No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi destacou que a forma de divulgação do imóvel não altera a natureza jurídica da atividade.
“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados”, afirmou.
A relatora classificou as hospedagens intermediadas por plataformas digitais como contratos atípicos, já que não se encaixam integralmente nem em locação residencial tradicional nem em serviços de hotelaria.
Segundo a ministra, a expansão desse modelo aumentou a circulação de pessoas nos condomínios e ampliou preocupações relacionadas à segurança, tranquilidade e convivência entre moradores.
O entendimento da Corte também se baseou nas regras previstas no Código Civil, que determinam que os condôminos respeitem a destinação do empreendimento.
“Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”, destacou a ministra durante o julgamento.
Nancy Andrighi ainda ressaltou que mudanças na destinação das unidades ou do condomínio exigem quórum qualificado, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil, que estabelece aprovação mínima de dois terços dos moradores.
Com isso, o recurso apresentado pela proprietária foi rejeitado, mantendo a decisão anterior do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).
“Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, concluiu a ministra.