O governo federal, por meio do Banco Central (BC), estuda um novo modelo de financiamento habitacional para atender a classe média, com foco na compra de imóveis de até R$ 1,5 milhão. A proposta, que já foi apresentada ao presidente Lula, tem como objetivos destravar o crédito imobiliário e responder à queda na popularidade do governo.
Atualmente, a principal fonte de recursos para o setor vem da poupança, que perdeu espaço devido à migração dos brasileiros para investimentos mais rentáveis. Em 2021, ela respondia por 46% do funding habitacional, caindo para 32% no final de 2023, segundo dados da Abecip.
O plano tem duas frentes principais:
1. Flexibilização do uso dos depósitos de poupança:
O BC estuda conceder um tipo de “bônus” às instituições financeiras: para cada R$ 1 adicional emprestado em crédito imobiliário, o banco ganharia o direito de aplicar igual valor de forma livre, inclusive com possibilidade de retirada parcial da exigência de depósito compulsório ou da parcela direcionada ao crédito habitacional.
A medida pode liberar entre R$ 40 bilhões e R$ 80 bilhões ao mercado sem comprometer o controle monetário do BC. A alternativa é vista como mais viável que uma simples redução do compulsório, o que foi sugerido por bancos como a Caixa Econômica Federal.
2. Reforço aos contratos atrelados ao IPCA:
O BC também quer tornar mais atrativos os financiamentos corrigidos pela inflação. Hoje, essa modalidade responde por apenas 2% do total, por causa do risco de alta nas parcelas. O plano é criar um mecanismo de amortização que suavize a influência do IPCA, concentrando seus efeitos mais fortes para o fim do contrato e aumentando os pagamentos iniciais. Isso ajudaria a diversificar o funding e estimular o mercado secundário de crédito.
O presidente Lula solicitou urgência no novo modelo e quer que as condições se mantenham próximas às praticadas hoje, com juros limitados a 12% ao ano mais TR, cuja definição cabe ao Conselho Monetário Nacional (CMN). A proposta foi discutida em reunião com o presidente do BC, Gabriel Galípolo; os ministros Fernando Haddad (Fazenda) e Jader Filho (Cidades); e o presidente da Caixa, Carlos Vieira.
O governo já destinou R$ 15 bilhões do fundo social do pré-sal para subsidiar uma nova faixa do programa Minha Casa Minha Vida, focado em famílias com renda de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil. No entanto, o Planalto avalia que é necessário fazer mais para recuperar o crédito imobiliário voltado à classe média.
O ministro Haddad destacou em entrevista que o financiamento habitacional no Brasil representa apenas 10% do PIB — valor abaixo de países como o Chile, onde o índice chega a 30%. Ele defende novos instrumentos com garantia para reduzir os juros e impulsionar o setor.
Por outro lado, especialistas alertam para os riscos. A pesquisadora Ana Maria Castelo (FGV Ibre) reforça que a poupança e o FGTS continuam fundamentais enquanto as taxas de juros forem altas. Já o economista Sérgio Vale (MB Associados) reconhece os méritos das propostas, mas questiona o momento de sua implementação, apontando motivações políticas.
As regras atuais, que obrigam os bancos a destinar parte da poupança ao crédito imobiliário com teto de juros de 12%, foram criadas ainda nos anos 1960, durante a reforma do sistema financeiro no regime militar, e atualizadas nos anos 1990 com o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Desde então, o modelo convive com limitações impostas pelas elevadas taxas de juros de longo prazo, que dificultam o crescimento do crédito habitacional no país.
